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김봉민 이사 / 4사업부장  |
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| 김응곤 이사 |
| * (현)인사이트옥션 법무팀장
* (전)더블옥션 상무
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| 심선영 이사 / 2사업부장 |
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| ◈ (주)인사이트옥션 이사 (5사업부장)
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| 김경이 이사 |
| 책임권리분석/ 낙찰성공99.9%/ 신속한명도/특수물건분.. |
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HOME > 커뮤니티 > 전문가컬럼 |
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제목 |
경매물건 선정기법 |
글쓴이 |
인사이트옥션 |
등록일자 |
2011-08-29 |
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경매물건 선정기법
일반시장에서 부동산 거래가 곤란해지면서 경매시장으로 유입되는 부동산이 점차 늘어나고 있다. 향후 시장추이를 짐작해 볼 때 강제매각 되는 물건은 더욱 늘어날 것이다. 대법원 자료를 보더라도 경매사건은 2009년 이후 월 평균 10%이상 계속 증가하고 있다.
부동산투자에 관심 있는 일반인이라면 경매물건이 많아졌다는 사실만으로도 흐뭇할 것이다. 하지만 경매물건이라도 매각허가결정에 이르지 못하고 도중에 홀연히 사라지는 경우가 많음을 안다면 그리 흥분해 할 것도 아닌 것이다.
매각률은 생각보다 높지 않다. ‘매각률’이란 경매장으로 들어온 전체 부동산 중에서 매각허가결정으로 매수인이 대금을 완납한 건수의 비율을 말한다. 매각률은 부동산 종류별로 다소 차이가 있긴 하지만 대법원 자료에 따르면 일반적으로 매년 35%~ 40%수준에 머물고 있다.
이를 통하여 알 수 있는 것은 경매장에 출품된 부동산 중에는 약 60% 이상이 매각허가결정에도 이르지 못하고 어떤 사정으로 중간에서 사라진다는 점과, 경매물건을 피상적으로만 분석하고 접근할 경우에는 “닭 쫓던 개 지붕 쳐다보는 꼴”이 될 수도 있음을 시사 하는 것이다.
매각허가결정에 이르지 못한 사정은 개별요인에 따른 것이므로 구체적 사유를 확인할 길은 없다. 그러나 경매장에 들어온 부동산이 무난히 매수인 수중에 들어가리라는 것은 예상해 볼 수 있는 바, 다음과 같은 점에 유의해 본다면 물건선정에 다소 도움이 될 것이다.
첫째, 경매실행채권자의 청구금액이 많아야 한다. 경매를 실행하는 채권자는 저당권 등 물권에 기한 경우와 집행권원을 통한 경우가 있는 바, 어느 경우라도 청구채권액이 많지 않으면 변제로 인하여 도중에 경매절차가 취소나 취하될 가능성이 많기 때문이다.
둘째로는, 선순위 저당권의 피담보채권액이 많아야 무난하다. 경매실행채권자의 청구채권은 비록 소액이라도 앞선 저당권자의 피담보채권액이 많다면 채무자가 경매실행채권자의 채권을 변제할 가능성이 그만큼 낮을 수밖에 없다. 이는 경매실행채권자의 채권을 변제하더라도 다액의 선순위 채권자가 다시 경매를 실행할 가능성이 있기 때문이다.
셋째, 권리관계가 복잡해야 한다. 일반적으로 압류, 가압류, 가처분, 임차권, 유치권, 법정지상권 등 잡다한 권리들이 존재할 경우라면 골치 아프다는 이유로 기피하는 경향을 볼 수 있다. 그러나 제반 권리관계가 복잡할수록 경쟁자는 줄어 들 수밖에 없고, 채무자도 적극적으로 대응할 처지가 못 되는 경우가 많기 때문이다.
넷째, 설정된 총금액이 부동산 가치를 훨씬 능가하면 더욱 무난하다. 전술한 바와 같이 선순위 저당권자의 피담보채권액이 많거나 경매실행채권자의 청구금액이 많아도 안전한 것으로 볼 수 있지만, 설정된 총액이 많을수록 채무자가 부동산을 포기할 가능성은 더 높기 때문이다. 물권자가 담보하는 피담보채권액과 일반 채권자가 조치해 둔 피보전금액이 부동산 가치를 훨씬 능가하게 된다면 채무자로서도 속수무책일 수밖에 없기 때문이다.
다섯째, 잉여문제도 고려해야 한다. 무잉여가 될 경우 매가허가결정을 받을 수 없기 때문이다. 따라서 경매실행채권자의 순위에서 볼 때 매각금액으로부터 배당받을 여지가 없다면 경매절차는 더 이상 진행될 수 없는 것이므로 응찰자로서도 이 점에 유의하지 않을 수 없다. 결국 잉여여지가 없음에도 무턱대고 매각절차에 참여한다는 것은 헛수고만 할 뿐이라는 점이다. 잉여문제는 이미 다른 글로써 설명한 바 있으므로 참고하기 바란다.
현장조사, 공부조사, 법원 기록조사 등 응찰에 앞서 기울여야 될 노력과 소요되는 비용이 상당함은 주지의 사실이다. 그럼에도 최소한의 분석도 없이 곧바로 실행에 옮긴다는 것은 무모한 짓이다. 경매물건에 대한 가치와 권리관계에 집중하기 전에 우선 위에서 설시한 사항들을 종합적으로 점검해 본다면 좀 더 효율적인 경매활동이 가능할 것이다.
이승길 한국공인중개사협회 대구 경북지부 전임교수 |
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