최근 경매시장에 매물이 조금 증가하고 있는 것 같습니다
매물이 많으면 많을수록 사실상 경매시장에 대한 관심은 더욱 높아만 갈듯 합니다
이러한 시점에 시장은 다소간 소강상태인데요
미래가치등을 고려해서 지금 매수해야하는 종목 또는 지금 매도해야하는 종목을 잘 선별해서 투자에 임하시기 바랍니다
저는 오늘도 시세보다 저렴하게 매수할 수 있다면 매수를 추천하는 쪽입니다
토요일 일요일 연속 특강의 연속이었는데요
오히려 경매를 많이 아신다고 하시는 분들이 오히려 답변을 잘 못해서요
또다시 꼭 알아야 하는 내용 베스트 5를 설명하오니 꼭 인지하시고
암기하시기 바랍니다
1. 선순위임차인은 무엇이고 경매에서 왜 중요한가요?
답변 - 선순위임차인이란 말소기준권리보다 앞서서 대항력을 갖춘 임차인을
의미합니다
즉 말소기준권리보다 하루라도 앞서서 점유와 전입신고
(상가는 사업자등록신청)를 한 임차인을 의미한다고 보시면 됩니다
이러한 선순위임차인이 권리분석에서 중요한 이유는 바로 이러한 선순위임차인이 배당요구를 했거나 하지 않았거나 못받은 보증금을 낙찰자가 낙찰대금 외에 추가로 부담해야하기 때문이지요
상당히 중요하지요? 꼭 암기하세요^^
2. 말소기준권리가 무엇이고 어떤 것이 말소기준권리가 되는가요?
답변 - 말소기준권리는 낙찰 후 등기부등본상에 어떠한 것은 인수하고,
말소시킬 것인지에 대한 기준권리라고 이해하시면 될듯합니다
말소기준권리가 될 수 있는 6가지는
근저당권
저당권
가압류
압류
담보가등기
경매개시결정기입등기이고
그 중 가장 먼저 기입된 것이 그 사건의 말소기준권리입니다
그리고 아주 예외적으로 전세권이 말소기준권리가 되는 케이스도 있지요
가령 부동산전체에 대한 전세권설정 후
경매를 신청하거나
배당요구를 적법하게 한 전세권자는 말소기준권리가 됩니다
그러나 부동산 일부에 대한 전세권은 말소기준권리가 되지 않습니다
3. 임차인의 우선변제권은 확정일자만 받으면 생기는가요?
답변 - 임차인은 원칙적으로 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다
단, 전제가 있습니다 대항력이 없으면 우선변제권은 발생하지 않습니다
가령 주택인 경우 대항력은 점유 + 전입신고를 하게 되면
다음날 0시에 대항력이 발생합니다
이러한 대항력을 가지고 있어야만 확정일자를 받은 후 우선변제권이 발생합니다
가령
점유 1월 2일 / 전입 1월 3일 / 확정일자 1월 4일이라고 하면
대항력은 1월 4일 0시 그리고 우선변제권은 1월 4일 대낮에 발생하고
만약 위 케이스에서 확정일자만 1월 2일에 받았다면
대항력은 1월 4일 0시로 동일하고 우선변제권도 1월 4일 0시에 발생합니다
이해하셨죠?
즉 확정일자를 대항력이 발생하기 전에 받으면 대항력과 우선변제권은
같은 시기에 발생하고
확정일자를 받은 시점에 이미 대항력이 있다면 우선변제권은
확정일자를 받은 대낮에 발생합니다
