[맹지란 무엇인가?]                                                      꼬맹이공주 (dance***)님

맹지(盲地)라는 말은 토지투자에 관심 있는 사람이라면

한번쯤 들어보았을 정도로 흔한 말이 되었다.

맹지를 매입해 어떤 식으로 개발하면 큰 돈이 된다는

말도 들어보았을 것이다.

하지만 맹지로 큰 돈을 벌었다는 말만 귀에 들어오지 그 '어떤 식'으로

개발했다는 방법에 대해서는 너무 무관심하거나 안이하다.

맹지를 매입했다가 생각처럼 안되어

이러지도 저러지도 못해 난감한 사람들이 많다.

맹지로 쉽게 돈을 벌 수 있다면 이 세상에

누가 맹지를 그대로 뒀겠는가...

맹지의 개념은 지역이나 토지에 따라 다르다.

건축하고자 하는 대지는 원칙적으로 너비 4m이상인 도로에 접해야 하고,

도로에 접한 길이는 최소 2m이상이 되어야 한다.

따라서 대지에 접한 도로의 너비가 4m가 안되거나, 그 너비가 4m이상이라도

대지가 도로에 2m이상 접하지 않으면 건축허가 지체가 불가능하다.

그런데 토지(특히 임야나 전답)중에는 다른 토지에 둘러싸여 도로에 접하지 못한

토지가 상당수 있는데 이런 토지를 맹지라고 한다.

눈먼 토지, 즉 도로에 접하지 못한 토지라는 뜻으로 사용되고 있는데,

맹지인지 아닌지는 지적도에서 확인할 수 있다.

지적도는 토지의 모양만 알 수 있는 것이 아니라 해당 토지가

도로에 접해 있는지를 알아볼 수 있는 도면이다.

맹지에 대해서는 건축허가를 내주지 않으므로 거래가 되지 않거나

매도시 다른 토지에 비해 싼 가격에 팔리게 된다.

                                            [맹지 취득하기]

도로에 붙은 토지를 먼저 산 다음 맹지를 헐값에 살 수 있을까?

맹지의 소유자에게는 가혹하겠지만 맹지를 소유해도 그 지역에 계획도로와

그지역 전체가 개발되지 않는 이상 그 토지는 계속 맹지이므로

활용가치가 없기 때문에 헐값에 살 수 있다.

맹지의 소유자는 도로에 붙어 있는 토지를 시세보다 더 주더라도 이를 매입하려 할 것이고,

도로에 접한 토지의 소유자는 맹지를 헐값에 사고자 할 것이다.

상호간에 그 토지를 확보하려는 욕구가 강한 사람이 매입하게 되는데

결국은 자금력으로 결판난다.

다른 조건이 같다면 당연히 맹지의 소유자가 불리한 입장에 서게 된다.

자신도 이 토지를 가지고 있어 봐야 활용할 수 없다는 것을 알기 때문이다.

강화도에 맹지를 가지고 있던 A씨의 경우를 보자.

A씨는 도로에 붙은 토지를 가지고 있던 인접 토지 소유자P씨의

끈질긴 권유에도 자신의 맹지를 팔지 않았다.

별다른 의도가 있었던 것은 아니고,

많지는 않지만 부모님으로부터 상속받은 것이라 팔기 뭐해 그냥 가지고 있었던 것이다.

그런데 이 일이 있은지 1 년 후 맹지 옆으로 계획도로가 잡혀 P씨 소유 토지는

 거의 대부분 수용되고, A시 토지가 도로에 접하게 되었다.

이 사례에서 알 수 있는 것은 매입히려는 토지가 맹지인 경우 그 옆으로 도로개설 계획이

잡혀 있는지 해당 시>군>구청 에 가서 확인하는게 매우 중요하다는 것이다.

또 하나 중요한 것은 그 지역이 택지개발이 되거나 대단위로 개발될 경우

그 지역의 토지는 개별적인 개발행위가 허용되지 않으므로

도로에 접한 토지든 맹지든 굳이 구별할 필요가 없다는 점이다.

                              [맹지에서 벗어나는 3가지 방법]

맹지에는 건축이 허용되지 않으므로 건축을 하려면

당연히 맹지에 도로를 만들어줘야 하는데,

이 방법에는 3가지가 있다.

첫 번째 방법은 인접 토지를 매입해 도로를 개설하는 것이고,

두 번째 방법은 맹지의 일부와 인접한 토지 일부를 교환해 진입로를 만드는 것이다.

실제로도 빈번히 사용한다.

세 번째 방법은 인접 지역 토지를 영구히 사용할 수 있도록

빌려 도로를 개설하는 방법이다.

                                      [토지사용승낙 받기]

인접 토지를 매입하는 방법에는 주의할 점이 있다.

맹지를 사면 인접 토지 소유자는 맹지 소유자의 약점을 알기 때문에

절대로 자신의 토지를 싸게 팔지 않는다는 것이다.

따라서 목 좋은 맹지를 꼭 구입해야 한다면 인접 토지를 적정가격에

매입할 수 있는지를 먼저 알아봐야 한다.

맹지의 현 소유자가 진입로를 해결해준다는 조건으로 매매계약을 체결하고자 할 때는

구두상으로 약속해서는 안 되고 반드시 계약서에 그 내용을 기재한다.

만약 잔금지급일까지 문제가 해결된지 않으면 이 계약을 해제한다는 단서조항을 두어야 한다.

*인접 토지 소유자로 토지사용승낙서를 받는 방법은 실무적으로 자주 활용되는 방법이다.

*건축허가를 신창하기 전에 토지 소유자로부터 그 토지를 진입로로 사용해도 좋다는

 토지사용승낙서를 받아 건축 허가 신청서와 함께 제출하면 사용승낙된 토지를

 도로로 지정.공고하게 된다.

 토지사용승낙서를 받을 때는 승낙대상이 되는 토지의 도면을 첨부해야 하고,

 그 진정성을 담보하기 위해 토지 소유자의 인감증명서를 같이 제출해야 한다.

 도로로 지정.공고되면 도로 폐지가 될 때까지는 그 도로의 소유자라 하더라도

 그에 대한 재산권 행사가 제한당하므로 소유자 입장에서는 신중하게 결정해야 한다.

*도로 소유자가 그 부지를 다른 사람에게 매각하거나 사망해 상속이 개시된 경우에도

 새로운 소유자는 계속해 자신의 토지를 도로로 제공해야 한다.

앞에서 본 바와 같이 시장.군수 또는 구청장이 한 번 도로로 지정.공고하면

해당 도로의 소유자가 싫다는 이유만으로 지정된 도로가 없어지는 것은 아니다.

도로를 폐지하기 위해서는 건축주와 같은 이해관계인의 동의를 받아

구청장에게 도로 폐지에 동의할 까닭이 없는 것이다.

한편, 진입로를 사용하는 쪽에서 사용하는 동안만큼 토지사용료를 지급해야 하는데,

토지 사용료 책정에 대해서는 토지사용승낙서에 포함해야 분쟁을 막을 수 있다.

만약에 진입로의 소유자가 달라지면 사용료 문제에 대해서는 다시 협의해야 하는데,

사용료에 대해 합의되지 않은 경우 법원에 조정을 신청할 수 있다.

해당 토지에 지역권을 설정해두면 이 같은 번잡한 일은 피할 수 있다.

지역권은 어느 토지를 위해 다른 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하는 것인데,

이는 등기할 수 있고, 등기하게 되면 설령 토지가 매매되더라도 이 지역권은 새로운 매수임에게

그대로 승계가 되므로 진입로를 이용하는 입장에서는 만큼 안정장치가 되는 것이다.

                                [토지사용승낙과 관련된 문제]

맹지에 진출입하기 위해 다른 사람으로부터 토지사용승낙서를 받는다는 것을 봤는데,

그 토지가 농지라면 문제가 조금 복잡해진다.

만약 자신의 농지를 다른 사람의 진.출입로로 사용하도록 빌려주었다면

이는 농지를 타인에게 임대차(무상인 경우에는 사용대차라고 함)하는 것이 되는데,

임대차는 1996년 12월 31일 이후 함부로 하지 못하도록 법이 금지하고 있기 때문이다.

따라서 진출입로로 사용할 토지가 농지 외의 토지라면 모르되

농지인 경우에는 이 점을 감안해야 한다.

농지의 일부를 진입로로 빌려주려는 경우에는 농지법에 따라 합법적으로

전용절차를 거친 다음 임대차하는 방법을 택해야 한다.

아니면 맹지 소유자는 아예 그 일부를 분할해 매입해야 한다.