양도세의 비과세, 절세요건만 잘 알아도 돈번다.
주택을 사고 팔 때 일정부분 이익이 발생되면 그에 따라 양도세라는 명목으로 세금을 내야한다. 하지만 이익이 많이 났다고 하더
라도 요건을 갖추면 양도세 면제를 받을수 있다. 즉 비과과세를 받을수 있다는 것이다. 그리고 설령 양도세가 부과되는 조건이더라
도 매도나 매수시기등 조건만 갖춘다면 양도세는 얼마든지 줄일 수 있는 감면혜택을 받을수있다.
먼저 가장 많이 알고있는 1가구 1주택자는 아래요건만 갖추면 비과세혜택을 받을 수 있다.
1. 3년이상보유 : 3년이상 보유시 양도세가 비과세다. 다만 서울과 과천 5대 신도시(분당, 평촌, 산본, 일산, 중동)는 3년이상보유
하고 동시에 2년이상 거주해야한다. 비과세 요건을 갖추었다해도 매도가격이 9억원을 초과하는 경우는 9억원초과부분에 대해 별도
로 양도세를 부과해야한다.
2. 취학, 질병, 근무상의 사유로 매도 : 취학, 질병, 근무등 부득이한 사유가 있는 경우 비과세 요건을 채우지 못해도 비과세 대상이
다.
3. 해외이주, 취학, 근무상 세대전원 출국 : 해외이주법에 의한 해외이주나 1년이상 계속해 국외거주를 필요로 하는 취학,근무상
형편으로 세대전원이 출국하는 경우 비과세다. 단 출국후 2년내 매도하는 경우에 한한다.
4. 주택 수용시 : 공공용지로 협의 매수되거나 수용되는 경우 비과세 대상이다. 단 사업인정고시일 이전에 취득한 주택에 한한다.
5. 5년이상 거주한 임대아파트 매도 : 임대주택볍에 의한 건설임대주택을 분양받아 매도하는 경우로서 당해 주택의 임차일로부
터 양도일까지의 거주기간이 5년이상인 경우 양도세를 비과세 받을수 있다.
위의 상황처럼 1가구 1주택 또는 일시적인 1가구 2주택의 요건을 갖추지 못한 경우 즉, 양도세를 부과해야하는 1가구
또는 다가구소유자들은 양도세 절세하는 방법을 알아두면 좋다.
일단 현재정부에서 발표된 양도세 세제혜택을 준다고 한기간은 2012년 12월까지 연장된상태다. 예전에는 2주택이나 3주택 이상
자들은 양도차익 50%~60%까지의 중과세를 물어야했다. 양도세가 부과되는 주택들을 2년동안만 보유하고 매도를 하면 중과세가
아닌 일반과세 적용을 받을수 있다는 것이다. 완전히 비과세는 않되지만 2년까지만 보유를 하고 매도를 한다면 우리가 흔히 알고있
는 50%~60%의 중과세를 피해 훨씬 저렴하게 세금을 낼수 있다는 얘기다. 단 연장기간인 내년말까지 매도하거나 매수하는 주택에
한해서다.(연장여부는 아직알수없음) 예를 들어 계산해보자
<2011년 이후>
과세표준 1200만원 이하 6%
과세표준 4600만원 이하 16%
과세표준 8800만원 이하 25%
과세표준 8800만원 초과 35%
2주택일 경우 주택의 양도차익이 9천만원인 주택이 있다고 가정하고 위표를 보고 계산해보자.
1200만원까지는 * 6% = 72만원
(4600-1200)까지는 * 16% = 544만원
(8800-4600)까지는 * 25% = 1050만원
(9000-8800)까지는*35% = 70만원
합 : 1736만원 (누진세율적용)
즉 일반적으로 알고있는 것처럼 중과세가 적용된다면 9천만원의 50%인 4천5백만원의 세금이 발생하지만 일반세율을 적용하게 되
면 1736만원이라는 것이다. 양도차익에 따라 일반세율변동도 있을수 있지만 중과세만 피해가도 상당히 많은 세금혜택을 받을수 있
다.
양도세 계산할 때 마지막으로 한가지 더 집고넘어가야할 일이있다.
양도세에서 공제되는 필요경비와 장기보유특별공제율도 알아두면 도움이 될 것이다.
필요경비는 양도차익에서 공제가 되고 보유기간이 3년이상이 되는 주택이라면 양도차익이 줄어들 수 있다. 앞에 예를 들었던 9천만
원의 양도소득이 발생된 주택을 5년간 보유했다고하면 양도차익이 9천이 아닌 양도차익의 12% 감면되는 7920만원이 되고 또한 추
가로 필요경비를 같이 신고한다면 양도차익은 더 줄어들 수 있다는 것이다.
장기보유 특별공제율
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보유기간 |
공제율 |
보유기간 |
공제율 |
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3년이상 4년미만 |
양도차익*10% |
7년이상 8년미만 |
양도차익*21% |
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4년이상 5년미만 |
양도차익*12% |
8년이상 9년미만 |
양도차익*24% |
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5년이상 6년미만 |
양도차익*15% |
9년이상 10년미만 |
양도차익*27% |
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6년이상 7년미만 |
양도차익*18% |
10년이상 |
양도차익*30% |
필요경비 인정되는 예
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필요경비로 인정되는 경우 |
필요경비로 인정되지 않는 경우 |
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1. 취득세, 공인중개사 법무사 수수료 |
1. 도배공사, 벽지 장판등 인테리어비용 |
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2. 샷시공사,거실 및 발코니확장공사,상하수도 배관공사,붙박이장, 보일러 교체등 |
2. 싱크대나 욕조교체비용등 수리비 이자, 위약금 연체이자등 |
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3. 경매취득시 유치권변제금액,대항력있는 전세보증금, 세무신고비용, 공증비용등 |
3. 경락대금에 불포함된 대항력 없는 전세보증금, 은행대출 감정비, 임차인 이사비용 |
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4. 소개비 |
4. 재산세, 종부세 담보설정관련등기비 장기수선충당금등 |
그리고 가지고있는 주택보유수에 따라 양도차익이 덜 발생되는 주택과 가장 오래보유한 주택을 따져본후 먼저 양도하고 양도세
발생이 가장 많은 주택을 제일 나중에 판다면 그주택은 파는 시점에 1가구가 되어 비과세 혜택을 받을수 있는 것이다.(물론 비과세
요건을 갖춘주택일 때)
이처럼 양도세는 얼마든지 피해가고 감면받을수 있는 세금이다. 조금만 더 신경써서 알게 된다면 양도세 무서워서 주택취득 못하는
일은 없을것이고 부동산은 아직도 누구나가 할 수 있는 가장 좋은 재태크라는 것이다. 또한 정부가 연장해준 양도세 특별혜택기간
인 2012년까지를 잘 활용하고 정보에 귀를 기울인다면 부동산은 당신에게 더 많은 수익을 가져다 줄 것이다.
인사이트옥션 심선영팀장 010-5522-3195
