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심선영 이사 / 2사업부장  |
| 경매경력13년 /공인중개사 취득/ / 낙찰건수500 여건 .. |
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| 김봉민 이사 / 4사업부장 |
| 부동산학전공 / 공경매사 / 부동산자산관리사 / 부실채.. |
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| 홍서영 |
| 서울시립대학교 도시과학대학원 / 연세대학교 부동산디벨.. |
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| 진원겸 이사 / 5사업부장 / 박사 |
| ◈ (주)인사이트옥션 이사 (5사업부장)
◈ (주)지아이.. |
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| 김경이 이사 |
| 책임권리분석/ 낙찰성공99.9%/ 신속한명도/특수물건분.. |
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| 성재현 이사 / 3사업부장 |
| *중앙대 전자전기공학부/건국대 사회교육원 부동산학과
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| 김종식 사무장 |
| 인사이트옥션 컨설팅 사무장
부자 컨설팅
대학원 졸
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| 차을수 이사 |
| 공인중개사 자산관리 분석사 경공매사 유동화채권(NPL)전.. |
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| 박경애 팀장 |
| 부동산학전공 / 공경매사 / 부동산자산관리사 / 부.. |
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| 최학수 팀장 |
| 공인중개사/ 부동산 공경매사/ 부동산권리분석사
/ 건.. |
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| 김종원 이사 / 1사업부장 |
| 2005~ .부동산경매투자컨설팅(경력15년)
경공매 낙찰.. |
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| 김응곤 이사 |
| * (현)인사이트옥션 법무팀장
* (전)더블옥션 상무
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| 이정인 부장 |
| 공인중개사 / 부동산학 전공 / 부동산 경공매사 / 부동.. |
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| 박수진 |
| 연륜있는 전문 컨설턴트로서 고객과 함께 발맞춰 걷겠습.. |
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HOME > 경매지식 > 경매판례 |
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제목 |
공동주택 사업주체의 하자보수책임에 관한 규정이 공동주택을 경매절차에서 낙찰받은 자에 대하여도 적용되 |
글쓴이 |
인사이트옥션 |
등록일자 |
2011-08-29 |
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【판시사항】
[1] 공동주택의 소유 명의자가 아니거나 전입신고를 마치지 않은 경우에도 구 공동주택관리령상 동별대표자의 피선출권자인 ‘입주자’ 또는 선출권자인 ‘입주자 등’에 해당될 수 있는지 여부(적극)
[2] 구 주택건설촉진법 제38조, 구 공동주택관리령 제16조, 제17조 등 공동주택 사업주체의 하자보수책임에 관한 규정이 공동주택을 경매절차에서 낙찰받은 자에 대하여도 적용되는지 여부(적극)
【판결요지】
[1] 구 공동주택관리령(2003. 11. 29. 대통령령 제18146호 주택법 시행령 부칙 제2조로 폐지) 제10조 제1항, 제3항의 규정상 공동주택의 입주자대표회의를 구성하는 동별대표자의 선출권은 ‘입주자 등’에게, 피선출권은 그 중 ‘입주자’에게만 각 인정되고, 한편 같은 령 제3조 제3항은 공동주택의 입주자라 함은 “당해 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속을 말한다”고 하면서, 입주자와 사용자를 합하여 ‘입주자 등’이라고 정의하고 있으므로, 부동산등기부상 소유 명의자가 아니거나 당해 공동주택에 주민등록 전입신고를 마치지 않았다 하더라도 위 ‘입주자’ 또는 ‘입주자 등’에 해당할 수 있다.
[2] 공동주택 사업주체의 하자보수책임에 관한 구 주택건설촉진법(1999. 2. 8. 법률 제5908호로 개정되기 전의 것) 제38조, 구 공동주택관리령(1998. 12. 31. 대통령령 제16069호로 개정되기 전의 것) 제16조, 제17조 등의 관련 규정들은, 공동주택의 여러 가지 특성 및 그 입주자들의 주거생활의 안정을 위해 사용검사일로부터 구 공동주택관리규칙(1999. 12. 7. 건설교통부령 제219호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항, 같은 규칙 [별표 3]에서 정하고 있는 일정한 기간 안에 발생한 일정한 범위의 하자에 대하여는, 공동주택의 현재 입주자와 입주자대표회의 또는 관리주체(이하 ‘입주자대표회의 등’이라고 한다)에게 그 취득원인이나 사업주체와의 계약관계 유무와는 상관없이 사업주체에 대한 하자보수청구권 및 하자보수보증금에 대한 권리를 인정하는 한편, 사용검사권자에게는 행정적 차원에서 하자의 판정과 보수에 관여하도록 함으로써, 입주자대표회의 등으로 하여금 하자보수보증금에 의한 신속한 하자보수를 할 수 있도록 최소한의 기준을 정한 취지라고 할 것이므로, 입주자가 당해 공동주택을 통상적인 분양계약이 아닌 경매절차에서 낙찰받았다 하더라도 위 관련 규정들이 적용된다.
【참조조문】
[1] 구 공동주택관리령(2003. 11. 29. 대통령령 제18146호 주택법 시행령 부칙 제2조로 폐지) 제3조 제3항(현행 주택법 제2조 제10호, 공동주택관리령 제50조 제2항, 제55조 제2항 참조), 제10조 제1항(현행 주택법 시행령 제50조 제1항 참조), 제3항(현행 주택법 시행령 제50조 제3항 참조) / [2] 구 주택건설촉진법(1999. 2. 8. 법률 제5908호로 개정되기 전의 것) 제38조(현행 주택법 제46조 참조), 구 공동주택관리령(1998. 12. 31. 대통령령 제16069호로 개정되기 전의 것) 제16조(현행 주택법 시행령 제59조 참조), 제17조(현행 주택법 시행령 제60조 참조)
【전 문】
【원고, 피상고인】 대한주택보증 주식회사 (소송대리인 변호사 곽종석외 1인)
【피고, 상고인】 피고 1외 1인 (소송대리인 변호사 이정우)
【원심판결】 부산지법 2005. 2. 4. 선고 2004나9203, 9210 판결
【주 문】
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 상고이유 제1점에 대하여
가. 구 공동주택관리령(1999. 10. 30. 대통령령 제16590호로 개정된 것) 제10조 제1항은 “ 법 제33조의2의 규정에 의하여 사용검사를 받거나 임시사용승인을 얻어 입주자 등의 과반수가 입주한 공동주택의 입주자 등은 동별세대수에 비례하여 대표자를 선출하여야 하며, 그 선출된 동별대표자로 입주자대표회의를 구성하여야 한다”고, 같은 조 제3항은 “동별대표자로 될 수 있는 자격은 당해 공동주택단지 안에서 계속하여 6월 이상(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 제2항 단서의 규정에 의한 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별대표자를 선출하는 경우를 제외한다) 거주하고 있는 입주자이어야 한다”고 각 규정하고 있으므로, 동별대표자의 선출권은 ‘입주자 등’에게, 피선출권은 그 중 ‘입주자’에게만 각 인정된다 할 것이고, 한편 같은 령 제3조 제3항은 공동주택의 입주자라 함은 “당해 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속을 말한다”고 하면서, 입주자와 사용자를 합하여 ‘입주자 등’이라고 정의하고 있으므로, 부동산등기부상 소유 명의자가 아니거나 당해 공동주택에 주민등록 전입신고를 마치지 않았다 하더라도 ‘입주자’ 또는 ‘입주자 등’에 얼마든지 해당될 수 있는 것이다.
또한, 증거의 취사와 사실의 인정은 사실심의 전권에 속하는 것으로서 이것이 자유심증주의의 한계를 벗어나지 않는 한 적법한 상고이유로 삼을 수 없는 것이다( 대법원 1988. 11. 8. 선고 87다카683 판결, 대법원 2006. 5. 25. 선고 2005다77848 판결 등 참조).
나. 위 관련 규정 및 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 이 사건 아파트의 입주자들이 2000. 11. 23.경 적법하게 입주자대표회의를 구성하여 원고에게 각 세대별 누수, 벽 균열 등에 대한 하자보수를 요구하였고, 이에 원고는 입주자대표회의의 위임을 받아 2001. 7. 23. 한솔건설 주식회사를 시공업체로 선정하였으며, 한솔건설 주식회사는 하자보수공사를 완료한 후 입주자대표회의로부터 공사비 청구권한을 위임받아 원고로부터 직접 공사비를 수령하였다고 인정한 것은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 입주자대표회의의 구성 및 하자보수비의 지급 등에 관한 채증법칙 위반, 심리미진, 이유불비 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 따라서 상고이유 제1점은 이유 없다.
2. 상고이유 제2점에 대하여
가. 공동주택 사업주체의 하자보수책임에 관한 구 주택건설촉진법(1999. 2. 8. 법률 제5908호로 개정되기 전의 것) 제38조, 구 공동주택관리령(1998. 12. 31. 대통령령 제16069호로 개정되기 전의 것) 제16조, 제17조 등의 관련 규정들은, 공동주택의 여러 가지 특성 및 그 입주자들의 주거생활의 안정을 위해 사용검사일로부터 구 공동주택관리규칙(1999. 12. 7. 건설교통부령 제219호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항, 같은 규칙 [별표 3]에서 정하고 있는 일정한 기간 안에 발생한 일정한 범위의 하자에 대하여는, 공동주택의 현재 입주자와 입주자대표회의 또는 관리주체(이하 ‘입주자대표회의 등’이라고 한다)에게 그 취득원인이나 사업주체와의 계약관계 유무와는 상관없이 사업주체에 대한 하자보수청구권 및 하자보수보증금에 대한 권리를 인정하는 한편, 사용검사권자에게는 행정적 차원에서 하자의 판정과 보수에 관여하도록 함으로써, 입주자대표회의 등으로 하여금 하자보수보증금에 의한 신속한 하자보수를 할 수 있도록 최소한의 기준을 정한 취지라고 할 것이므로, 입주자가 당해 공동주택을 통상적인 분양계약이 아닌 경매절차에서 낙찰받았다 하더라도 위 관련 규정들이 적용된다고 보아야 할 것이다.
나. 위 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 경매로 인한 취득의 경우라 하더라도 원고의 보증채무가 소멸된다고 할 수 없고, 피고들이 주장하듯이 이 사건 아파트가 감정가액보다 훨씬 낮은 가액으로 낙찰되었다 하더라도, 원고가 이 사건 하자보수보증계약에 기하여 보증채권자인 입주자대표회의에게 이 사건 아파트의 하자보수에 따른 보증금을 지급한 이상 이로써 원고의 구상금채권은 성립하는 것이라고 판단한 것은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 위 구 주택건설촉진법 및 구 공동주택관리령상 하자보수보증에 관한 법리오해 및 채증법칙 위반 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 따라서 상고이유 제2점은 이유 없다.
3. 상고이유 제3점에 대하여
가. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제2항은 “채무자가 그 이행의무의 존재를 선언하는 사실심 판결이 선고되기까지 그 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 때에는 그 상당한 범위 안에서 제1항의 규정을 적용하지 아니한다”고 규정하고 있는바, 여기서 ‘채무자가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 때'라 함은 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁하는 채무자의 주장에 상당한 근거가 있는 것으로 인정되는 때를 가리키는 것이고, 채무자가 위와 같이 항쟁함이 상당한 것인지의 여부는 당해 사건에 관한 법원의 사실인정과 그 평가에 관한 문제라고 할 것이다( 대법원 1998. 7. 14. 선고 96다17202 판결, 대법원 2006. 2. 24. 선고 2005다38614 판결 등 참조).
나. 위 법리에 비추어 기록을 살펴보면, 원고의 피고 1에 대한 청구는 이자 내지 지연손해금을 과다하게 청구하는 바람에 일부 기각된 반면, 피고 2에 대한 청구는 이러한 사정이 없어 전부 인용되었고, 달리 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁하는 피고 2의 주장에 상당한 근거가 있다고 인정할 만한 사정이 엿보이지 않으므로, 원심판결에는 상고이유에서 주장하는 바와 같은 위 특례법 제3조에 관한 법리오해 및 이유불비, 이유모순 등의 위법이 있다고 할 수 없다.
또한, 원심이 비록 피고 2가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁하는 것은 상당한 근거가 있다는 취지의 위 피고의 주장에 대하여 명시적으로 판단하지는 않았으나, 위 피고에 대하여 소장부본 송달 다음날부터 위 특례법 소정 연 20%의 비율에 의한 지연손해금의 지급을 명한 원심판결에는 위 주장을 배척하는 취지의 판단이 포함되어 있다 할 것이므로, 원심판결에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 판단 누락의 위법이 있다고 할 수도 없다. 따라서 상고이유 제3점은 이유 없다.
4. 결 론
그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들이 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 전수안(재판장) 고현철 양승태(주심) 김지형
출처 : 대법원 2007.12.27. 선고 2005다18146,18153 판결【구상금】
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