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박경애 팀장  |
| 부동산학전공 / 공경매사 / 부동산자산관리사 / 부.. |
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| 박수진 |
| 연륜있는 전문 컨설턴트로서 고객 눈높이에 맞춰 경매 .. |
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| 심선영 이사 / 2사업부장 |
| 경매경력 인사이트옥션 창업과 함께 15년 경력 / 공인중.. |
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| 김경이 이사 |
| 책임권리분석/ 낙찰성공99.9%/ 신속한명도/특수물건분.. |
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| 최선영 |
| 경영학학사/공경매컨설턴트/부동산자산관리사/부동산권리.. |
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| 성재현 이사 / 3사업부장 |
| *중앙대 전자전기공학부/건국대 사회교육원 부동산학과
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| 김종식 사무장 |
| 인사이트옥션 컨설팅 사무장
부자 컨설팅
대학원 졸
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| 이정인 부장 |
| 공인중개사 / 부동산학 전공 / 부동산 경공매사 / 부동.. |
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| 김봉민 이사 / 4사업부장 |
| 부동산학전공 / 공경매사 / 부동산자산관리사 / 부실채.. |
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| 진원겸 이사 / 5사업부장 / 박사 |
| ◈ (주)인사이트옥션 이사 (5사업부장)
◈ 선한투자연.. |
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| 김응곤 이사 |
| * (현)인사이트옥션 법무팀장
* (전)더블옥션 상무
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| 최학수 이사 |
| 공인중개사/ 부동산 공경매사/ 부동산권리분석사
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| 차을수 이사 |
| 공인중개사 자산관리 분석사 경공매사 유동화채권(NPL)전.. |
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| 김종원 이사 / 1사업부장 |
| 2005~ .부동산경매투자컨설팅(경력15년)
경공매 낙찰.. |
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HOME > 경매지식 > 경매판례 |
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제목 |
주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마친 경우, 주택임차인이 주택임대차보호법 |
글쓴이 |
인사이트옥션 |
등록일자 |
2011-08-29 |
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분류항목 : 임대차 선 고 일 : 2007-06-28
【판시사항】
[1] 전세권과 임대차의 법적 성질
[2] 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마친 경우, 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실하는지 여부(적극)
【판결요지】
[1] 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 내용으로 하는 물권이지만, 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 채권계약으로서, 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추거나 민법 제621조의 규정에 의한 주택임대차등기를 마치더라도 채권계약이라는 기본적인 성질에 변함이 없다.
[2] 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거 규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이라는 점, 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에서 규정한 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 동법 제3조의4 제2항에서 규정한 주택임대차등기는 공통적으로 주택임대차보호법상의 대항요건인 ‘주민등록일자’, ‘점유개시일자’ 및 ‘확정일자’를 등기사항으로 기재하여 이를 공시하지만 전세권설정등기에는 이러한 대항요건을 공시하는 기능이 없는 점, 주택임대차보호법 제3조의4 제1항에서 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 효력에 관한 동법 제3조의3 제5항의 규정은 민법 제621조에 의한 주택임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용한다고 규정하고 있을 뿐 주택임대차보호법 제3조의3 제5항의 규정을 전세권설정등기의 효력에 관하여 준용할 법적 근거가 없는 점 등을 종합하면, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다.
【참조조문】
[1] 민법 제303조, 제618조, 제621조, 주택임대차보호법 제3조 제1항 / [2] 민법 제621조, 주택임대차보호법 제3조, 제3조의3, 제3조의4
【참조판례】
[2] 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결(공1994상, 501)
【전 문】
【원고, 상고인】 원고
【피고, 피상고인】 주식회사 국민은행
【원심판결】 인천지법 2004. 11. 5. 선고 2004나7620 판결
【주 문】
상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.
【이 유】
전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 내용으로 하는 물권이지만, 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 채권계약으로서, 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추거나 민법 제621조의 규정에 의한 주택임대차등기를 마치더라도 채권계약이라는 기본적인 성질에 변함이 없다.
이러한 차이와 더불어, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거 규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이라는 점( 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결 참조), 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에서 규정한 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 동법 제3조의4 제2항에서 규정한 주택임대차등기는 공통적으로 주택임대차보호법상의 대항요건인 ‘주민등록일자’, ‘점유개시일자’ 및 ‘확정일자’를 등기사항으로 기재하여 이를 공시하지만 전세권설정등기에는 이러한 대항요건을 공시하는 기능이 없는 점, 주택임대차보호법 제3조의4 제1항에서 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 효력에 관한 동법 제3조의3 제5항의 규정은 민법 제621조에 의한 주택임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용한다고 규정하고 있을 뿐 주택임대차보호법 제3조의3 제5항의 규정을 전세권설정등기의 효력에 관하여 준용할 법적 근거가 없는 점 등을 종합하면, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다고 봄이 상당하다.
원심이 같은 취지에서 원고가 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건인 주민등록을 상실함으로써 동법 제8조 제1항의 소액보증금 우선변제권을 상실하였다고 판단한 것은 옳고, 그 판단에 주택임대차보호법상 우선변제권에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 없다.
그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하게 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 김황식(재판장) 김영란 이홍훈 안대희(주심)
출처 : 대법원 2007.6.28. 선고 2004다69741 판결【배당이의】
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